부동산

청약통장에서 탈출하라

코매트 2007. 9. 16. 19:35

 

청약통장에서 탈출하라

 

 

청약 가점제와 분양가상한제 시행이 눈앞에 다가오면서 시장이 다시 술렁이고 있는 듯 하다. 그도 그럴 것이 본인 청약 가점 점수내기도 복잡한데 인터넷 접수, 민영물량의 전매제한, 재당첨 금지 강화 등 알듯하면서도 헛갈리는 것이 한 두가지가 아니다.

 

여기다 상한제 적용 회피용 공급이 용인을 중심으로 줄을 서고 있고 상반기를 뜨겁게 달구던 주식시장의 급등락 장세에 금리인상까지 겹치면서 금융권 상황 역시 자산시장의 테두리 안에서 부동산 시장의 혼란을 가중시키고 있다. 

 

위 두단락만으로도 아수라장을 방불케 하는데 어떻게든 내집마련을 해보자는 사람이나 이미 집 한채 가지고 있는 사람 모두 갈피를 잡기 힘든 상황이다.

 

하지만 투자의 기회는 항상 혼란속에 있고 난리속에 황금이 눈에 띄는 법이다. 아른거리는 환영을 정리하고 나면 오히려 깨끗하게 갈 길이 보일 수도 있다.

 

이럴 때일수록 분위기에 휩쓸리지 말고 본인의 상황을 충분히 파악해 남들이 아직 인식하지 못하고 있는 본인만의 투자전략을 세우는 것이 중요하다.

 

먼저 현재 부동산 시장에 영향을 주고 있는 주요변수를 살펴보면 다음과 같다.

 

첫째, 청약가점제와 분양가상한제에 대한 막연한 기대감이다. 아마 대다수의 청약통장가입자들이 지금쯤은 위 두가지 제도에 대한 내용은 어느정도 파악하고 있을 것이다. 현재 부동산 시장을 바라본다면 직접적인 영향을 주고 있는 것은 언론에 나오는 것과는 달리 두 제도 자체가 아닌 이에 따른 시장 참여자들의 막연한 기대감 때문이라는 것을 인식해야 한다.

 

실제 위의 두 제도의 경우 이미 연초부터 확정 발표된데다가 직접적인 연관이 있는 청약통장가입자들이 어떻게 할 수 있는 부분이 아니라는 점에서 실제 눈에 볼 수 있는 효과를 주는 것은 아니다. 결국 단기적인 시장 예측을 위해서는 그 뒷면에 있는 심리적 속성을 미리 알아야 한다는 것이다.

 

실제 필자의 몇몇 칼럼을 통해 강조되온 것이 자산투자시장에서의 참여자들의 심리를 파악하는 것이었다. 풀어서 말하자면 우수한 투자처를 선점하는 것 자체가 대부분의 사람들이 지금은 생각하고 있지는 않지만 몇 달 혹은 몇 년 후 모두가 공감할만한 생각을 남보다 먼저 하는 것을 말한다.

 

먼저 이 같은 심리현상에서 가장 적극적일 수 있는 즉, 수혜를 받는 사람부터 찾아보자. 축소해 가는 과정을 아주 간단하게 도식해 본다면 다음과 같다.

 

부동산시장 참여자 > 청약통장가입자 > 가점이 높은 자 정도로 볼 수 있겠다. 바꾸어 말하자면 자신의 포지션이 대외(정책 등)적인 환경에 따라 한정 지어지는 층과 그렇지 못한 층 이라고 볼 수 있는 것이다. 현재 시장에서는 가점이 높을수록 다른 전략을 짜기보다는 자산의 투자포지션을 오로지 청약통장 하나에 의지하게 될 수밖에 없다는 말이다.

 

결국 이러한 현상은 가점이 낮은 측에 오히려 다양한 전략 수립을 가능케 하고 있다. 우선 언론이나 기타 전문가들의 칼럼을 통해 많이 밝혀 졌듯이 시중의 큰 흐름이 청약통장 활용에 맞춰져 있고 가점이 높은 사람일수록 감점요인이 되는 행동을 하지 않을 것이라는 점에서 한정된 유망 청약지의 경쟁률은 뜨겁지만 기존 주택 선점에 대한 경쟁률은 반대로 많이 낮아졌다고 볼 수 있다.

 

여기서 필자가 항상 강조하는 역발상 전략 수립이 필요한 것이다. 칼럼 제목부터 밝혔듯이 자신의 궁박한(가점상에서)상황을 냉정히 파악해 본다면 현재 가점에서 45점 미만인 사람은 과감하게 통장 의존도에서 탈피해 다양한 생각을 해볼 필요가 있다.

 

통장 가입자들은 마치 월요일에 로또를 구입해서 토요일 저녁까지 자신의 당첨 가능성을 높게 가져가면서 기대에 들떠 있을 수 있으나 결과는 언제나 비관적이라는 사실을 빨리 깨달아야 한다.

 

가점제와 분양가 상한제로 유망지역을 아주 싸게 분양 받을 수 있다고 볼 수 있으나 그만한 유망 청약지라는 것이 아주 한정적이라는 점에서 당첨 확률은 아주 낮다. 그런 점에서 통장하나 믿고 기회비용에 대한 생각 없이 허송세월 하기보다는 현재 저평가 물량을 찾아 발품을 팔아보는 것이 좋은 방법이 될 수 있는 것이다.

 

제도의 이면을 보면 현재 상황을 고려 분양가 상한제 적용물량들이 입주하기 시작하는 5년후에 이들 물량이 그동안 투자시장에서 외면 받던 또 하나의 저가물량으로 시중에 낙인 찍혀져 투자가치가 떨어질 수 있다는 점에서 고분양가 논란이 있었지만 입지적 메리트가 있는 지역의 최근 3년간 입주물량이 평면이나 마감재 면에서 고급 주택으로의 인지도가 형성될 수 있다는 점을 주목해야 한다.

 

또하나 현재 참여정부를 통해 민간 재개발이나 택지개발 사업을 통해 수많은 물량이 공급되거나 공급될 예정이기는 하나 이들 물량 모두 전매 제한 이 걸려 있어 실제 시장에 공급효과가 나타나는 것은 10년 후는 되야 된다는 점에서 그 동안의 부동산 시장은 서울 수도권의 과밀 시장을 거점으로 여전히 공급보다는 수요가 많을 수밖에 없다는 점에서 투자가치가 충분하다고 볼 수 있다. 부동산의 특성상 수요가 없는 지역의 공급은 시장에 전혀 임펙트를 줄 수 없다는 점을 생각한다면 앞으로 특정 지역의 선호도는 오히려 더 오를 수밖에 없다. 지금이야말로 입지적인 미래가치를 파악하고 매수세가 움추린 시점을 호기로 과감하게 투자처를 모색해야 하는 시기다.

 

가점이 높은 사람은 통장에 올인해도 되지만 그렇지 않다면 상대적인 박탈감만 느끼고 있지말고 오히려 더 좋은 기회를 찾을 수 있는 지금 이 시간을 적극적으로 활용해야 한다.

 

인구감소나 10년 후 공급 과잉을 지금 걱정할 필요는 없다. 현재 시장 분위기는 과거의 매입 적기와 다르지 않다. 상기 내용에 공감한다면 IMF직후나 8.31대책발표 이후 같은 아파트 매입 적기가 언제 일지 생각하는 게 어렵지 않을 것이다.

 

 

미래에셋생명 재무컨설팅 본부 부동산 팀장 명수

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