내 집 마련의 길은 다양하다

 

내 집 마련의 길은 다양하다

 

 

 

내집마련 및 갈아타기의 수단으로서 내집마련, 얼마나 알고 있습니까?

수십대일 혹은 수천대일까지 보이는 청약경쟁으로 인하여 새로운 아파트를 공급받는 것과 기존주택의 급매물 공략이 전부인양 알고 있는 분이 많이 있다.

바쁜 생활로 인해 내집마련에 관심을 갖기 어렵다는 이유, 복잡하기만 하는 주택시장에 어디서 접근해야 할지 모르고 주변인들의 조언을 들어야 하는 이유, 일생 최대의 쇼핑을 위해 최대의 배팅을 해야 하기 때문에 조바심난다는 이유등 가지각색의 이유가 있으나 정말 중요한 것은 틈새시장을 모른다는 데 있어 다양한 방법을 제공하고자 한다.

그러한 상품은 무조건적인 접근은 어렵기에, 투자대상에 대한 지식을 쌓아야 하고 발품과 정보 탐색등을 하여야 하는 어려움이 있으나, 그러한 어려움을 무조건 피하기만 하는 것은 내집마련의 길만 멀어지는 것이다.

물론, 내집마련의 이유가 다양하겠지만, 삶의 만족도를 통한 재산증식이 첫번째가 아닐까 생각한다면 적어도 3년후를 보는 중장기적인 전략이 필요하다.

하지만, 장기적인 내집마련을 위해 징검다리 역할로서 중단기적인 접근 또한 고찰하여야 한다.

급변하는 부동산 정책과 금융규제등으로 한번 잘 못 투자한 시발점은 갈수록 빈부의 격차만 생기기에 더욱 더 옥석고르기에 집중할때가 된것이다.

현재의 부동산 거래실종에 따른 침체기와 조정기가 따르겠지만 의식주등의 필수재화요소중의 하나인 주택마련은 필수적인 것이라 할수 있다.

이에 대비하지 않는다면 더욱 복잡해진 내집마련의 꿈은 갈수록 요원해질 수 있다.

내집마련과 갈아타기에서 가장 중요한 것을 하나 꼽는다면, 현장답사와 부동산 전문가의 조언을 들수있다.

과거의 불명예의 주역으로 기획부동산등으로 인해 불합리한 점이 있었으나 이제는 투명해진 점이 많아진것을 알수 있다.

아직도, 접근하기 어렵다면 내집마련의 성공담을 주변에서 찾아보는 것도 방법이다.

청약통장 하나만 믿고, 가점제를 빗겨난 추첨제에서 다른 사람은 몰라도 나는 될거야 하는 무조건적인 방법에서 벗어나야 할 것이다.

로또 복권을 구매하신 사람들의 표정을 보면, 복권을 사는 순간부터 발표순간까지 상상의 나래로 살것도 많고, 할 일도 많아 직장도 그만둔다는 기분좋은 상상을 하는 것을 흔히 볼수 있다.

그러한 꿈을 벗어나는 것은 단 1분도 걸리지 않고, 또 다시 복권 매수를 하는 악순환이 거듭되는 것이다.

따라서, 청약 하나만 믿지말고 현실적으로 접근하기를 바래는 마음으로 더 싸게 살 수 있는 방법과 지름길을 연구해볼 필요가 있다.

1. 내집마련의 필수인 청약

내집마련의 애환이 담겨있는 청약통장.

정부와 강혁한 규제드라이브와 금융규제등으로 인해 주춤거리고 있는 주택시장이지만 새집에 대한 욕구는 변함이 없어 꾸준한 인기를 고수할 것으로 보인다.

많은 투자자들을 보면 분양가상한제, 반값아파트 등의 기대감으로 내집마련의 갈증을 풀어주는 기대로 부풀어있는 것을 볼수 있다.

새 집을 값싸게 살수 있는 확실한 대안상품으로 재테크의 한축으로 준비하는 것은 기본이다.

재당첨금지조항에 따른 청약제한으로 인해 과거와는 달리 더욱 신중해야 한다.

금융이동이 빠르게 재편되는 현대사회에서 5년간의 기회비용의 상실은 크기 때문이다.

9월부터 시행되는 청약가점제의 순기능이 무주택자에 대한 공공주택 보급 확대에 있기에 장기적인 플랜을 가지고 준비하는 것이 바람직하다.

온.오프라인을 통해서 가장 많은 정보를 얻을 수 있고 양질의 궁금증을 해결할 수 있어 꾸준히 관심을 가져야 한다.

2. 단기간에 시세차익을 누릴 수 있는 급매

최근에 가점이 부족하거나 내집마련에서 시세차익의 즐거움을 경험한 투자가가 많이 찾는 상품이다.

부동산 거래실종에서 매수자 우위의 시장으로 주도권을 쥐고 타이밍을 본다는 것이다.

2006년 가을 폭등기의 고점에서 30% 하락한 매물이나 현 시세의 20%이상 싸게 매수할수 있어 관심을 두고 있다.

물론, 매도자의 저항으로 거래는 성사되기 쉽지 않지만 간혹 성사되는 것을 볼수 있다.

금리상승으로 인한 이자의 압박을 받은자, 다주택자로 인한 보유세 강화, 이민 예정자들로 인해 내집마련을 앞당길수 있어 청약과 함께 관심을 두어야 할 것이다.

급매물 공략에 실패한 사례를 보면 너무 싼 매물은 탈이 있다는 것이기에 조심하는 것이 좋다.

3. 옥석고르기의 달인이 찾아 대박내는 미분양

정부의 강력한 드라이브와 균형발전을 촉진한다는 이유로 수급 불균형으로 인해 건교부가 집계한 미분양통계를(＇07년 5월말 미분양주택현황)에 따르면 전국 78,571가구로 발표되었다.

여기에 원가연동제와 분양가상한제로 인해 더욱 늘어날 전망이다.

이러한 상품을 꼼꼼히 살펴보면, 입지나 미래가치로 보아 우수한 지역이 있음에도 불구하고 남아있는 물량이 의외로 많이 있다는 것을 알수 있다.

수의계약조건과 이자후불제, 중도금 무이자등의 특판조건으로 매수할 수 있는 기회이다.

실패한 사례를 보면, 미분양을 전문으로 하는 전문가가 부족하여 확실한 정보를 받지 않았다는 점이다.

따라서, 미분양 공략은 평소에 현장답사와 인근 개발지역과의 연계성등 호재여부를 확인하여야 할 상품임에 틀림없다.

4. 가장 값싸게 살 수 있는 경,공매

합법적이고 가장 저렴하게 내집마련을 할 수 있는 방법으로 누구나 한번쯤 투자하고 싶은 상품이다.

다만, 일반인들이 접근하기 어려워 권리분석, 명도등 생소한 용어들로 많은 학습이 요구된다.

한방울의 땀이 가장 정직하게 표현되기에, 보람도 커 뿌듯한 결실이 이어지는 사례가 많다.

현재, 투자목적의 다주택자들의 세금부담과 금융비용으로 인해 우량물건이 종종 보이고 있어, 저가에 마련할 수 있는 최적의 기회로 보인다.

공인중개사의 입찰대리업무로 인해 일반인들이 접근하기 용이하다는 것을 참조해야 할것이다.

5. 장기적인 내집마련 플랜이 필요한 임대아파트

국민임대와는 달리 공공임대아파트는 무주택자들을 대상으로 일정기간 거주하면 우선 분양의 권리가 주어진다.

통상 분양시점에서 5~10년 경과되면 내집으로 될 수 있다.

이때, 인근 시세에 비해 20%정도 분양받기에 실수요자로서 주목받는 아파트이다.

분양전환시점에는 주변 기반시설이 성숙도가 이루어져 삶의 질을 높일 수 있어 더욱 좋고, 그렇지 않다면 분양전환 신청을 하지 않으면 된다.

과거의 어두운 면에서 갈수록 고급화되고 재테크차원에서 고려되는 상품으로 중장기적인 플랜에서 내집마련을 하는 데 도움이 될 것이다.

고려할 사항을 지적한다면 향후, 5년후의 입지 즉 개발호재를 분석해야 한다는 점이다.

6. "헌집 줄게 새집다오." 재개발, 재건축

도시화 과정속에 헌집을 교체하는 과정속에 기본 인프라를 갖춘상태에서 신기술, 신공법으로 새로운 아파트를 마련할 수 있다는 점에서 많은 수요자들의 관심상품으로 되고 있다.

내 집 마련과 시세차익을 동시에 얻을 수 있는 최적의 상품이기에 다른 상품과는 접근을 달리하여야 한다.

쪼개기 지분의 가치 극대화로 아직도 투자처로 볼 수 있는 지역이 많이 있다.

청약통장이 필요없고 일반분양자에게 비해 로얄층 확보가 가능하다는 점이 최대의 메리트다.

하지만, 리스크가 상대적으로 커 발품과 꼼꼼한 평가를 하여야 실패하지 않을것이다.

정말로 전문가의 도움을 필요로 하는 상품이라고 볼수 있다.

7. 의외의 고수익을 보장하는 단독택지

개별 단독택지는 무주택자를 대상으로 SH공사, 주택공사, 토지공사 등에서 추첨형태로 분양한다.

인근시세에 비해 10~30% 저가에 공급한다.

기반시설을 갖춘후 분양하기에 도시의 성숙도가 빨라 시세차익도 빨리 이루어진편이다.

중요한 것은 옥석고르기다.

입찰전 택지지구의 도면을 확인하는 것이 중요한데, 그 도면속에서 향후 발전성을 찾아서 분양가가 인근시세보다 저렴할 때 공략하는 것이 투자의 맥이다.

다만, 분양금액이 고액이고 진금까지의 기간을 고려하여야 해야 실패하지 않는다.

8. 끼리끼리 커뮤니티의 공동구매

최근 동호회등이 활발하고 다양한 커뮤니티의 등장과 함께, 공동 투자자를 모집하여 프로젝트 파이낸싱(Project Financing)을 일으켜 매수하는 단체들이 늘어나고 있다.

분할된 토지를 매수할때는 비싸게 살수밖에 없지만 대형토지를 매수할때는 상대적으로 저렴한 가격으로 살수있다는 것을 적용한것이다.

이에 적합한 상품으로 주목을 받고 있는 타운하우스가 해당된다.

주택법이 아닌 건축법을 적용받는 방식으로 주택을 매입하기 때문에 상대적으로 저렴하다는 것과 금융규제에서 벗어나있다는 점에서 관심을 가질만하다.

물론, 서민들이 접근하기 어려운 고액을 투자한다는 것이 아쉬움이 있는 상품이다.

9.말도 많고 탈도 많은 특별분양

정비사업 또는 공공사업을 추진하면서 철거민에게 이주대책용으로 입주권을 부여하는 분양물량이지만

유령업체등의 난립으로 물 딱지와 사기가 넘치는 만큼, 관할기관의 확인은 필수이다.

내집마련의 길을 앞당길수 있는 최적의 정답은 없다.

있다면, 지역에 오랜기간 관심을 두고, 현장 전문가와의 교류를 통해 타이밍을 보는 것이다.

성공하는 사례를 보면, 특정지역 2~3곳을 선별하고 시간이 허락하는 데로 부동산쇼핑을 즐긴다.

이와 아울러 3~4곳의 중개업소를 정하여 간단한 담화를 나누며 긴밀한 유대관계를 맺는 특징이 있다.

나에게 적합한 상품이 무엇인지, 어디서부터 시작해야 할지 정하였다면 이제부터 시작하여야 한다.

나를 포함한 우리가정은 소중하기 때문이다.